Openbare (executoriale) verkoop

Als u de rente en de eventuele aflossing van uw hypotheek niet meer aan uw bank kunt betalen, dan mag de bank uw huis (of bedrijfspand) zelf verkopen (recht van parate executie). Dit is een zeer sterk recht van de bank, want uw medewerking is daarbij niet nodig! Voor u heeft zo'n verkoop grote gevolgen: uw raakt uw huis of bedrijfspand kwijt en als de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheek, dan blijft u ook nog met een restschuld aan de bank zitten.

Deze verkoop vindt plaats door middel van een veiling in het openbaar onder leiding van een notaris: de executieveiling. Nederland is daarvoor in 15 regio's ingedeeld en gemidddeld genomen wordt er in iedere regio eenmaal per maand een executieveiling georganiseerd. Dan worden dus vaak een aantal woningen en bedrijfspanden geveild. Daarnaast kan de executieveiling plaats vinden via internet.

Voordat het zover is, moet de bank (of een beslaglegger) u eerst officieel meedelen dat u in verzuim bent en dat daarom de hypothecaire geldlening wordt opgezegd, tenzij u nu snel de betalingsachterstand ongedaan maakt (of een betalingsregeling met de bank afspreekt). Daarna wordt een veilingdatum vastgesteld en wordt de openbare verkoop van uw woning of bedrijfspand aangekondigd in een advertentie en op het internet.   

Vaak zal een verkoop in het openbaar door middel van een veiling minder opbrengen dan een "gewone" verkoop. Daarom is er ook een mogelijkheid in de wet genoemd om de openbare verkoop op het laatste moment nog te voorkomen: tot veertien dagen voor de aangekondigde veiling kan op huis/bedrijspand worden geboden. Als er een concreet bod is dat acceptabel is, dan kan aan de rechter worden gevraagd om de openbare verkoop af te lasten. Daarbij moet de koopovereenkomst aan de rechter worden getoond, zodat de rechter er zeker van is dat er een overeenkomst is.

Gaat de veiling door, dan wordt er in twee fasen geveild: de inzet, bij opbod en daarna de tweede fase van afslag door afmijning. De notaris bepaalt daarna aan wie de woning of bedrijfspand wordt gegund. Na betaling van de koopsom regelt de notaris de overdracht van de woning of bedrijfspand. Als de woning of het bedrijfspand in gebruik is, dan kan de koper die laten ontruimen, zonodig met behulp van de politie.

De notaris regelt ook dat de koopsom wordt doorbetaalt aan de bank en eventuele andere schuldeisers / crediteuren / beslagleggers.

Denkt u nu niet dat u dit allemaal maar moet laten gebeuren en dat u helemaal niets kunt doen om te voorkomen dat een bank of beslaglegger uw woning of bedrijfspand laat verkopen in een executieveiling of onderhands. Er gelden vele formele vereisten en het gebeurt regelmatig dat er daarbij fouten worden gemaakt. Daarnaast kan er soms sprake zijn van misbruik van recht als de bank of beslaglegger uw woning of bedrijfspand laat verkopen. Er moet ook rekening worden gehouden met uw belangen als geldlener/schuldenaar/debiteur.

Sinds 1 januari 2015 is de wet op het gebied van executieveilingen aangepast. Doel daarvan is onder meer om de opbrengst bij verkoop via een veiling te verhogen.

Voortaan wordt de executoriale veiling niet meer aangekondigd in een regionaal dagblad, maar via één of meer algemeen toegankelijke websites. Verder is een bewoner nu verplicht om mee te werken aan bezichtigingen met het oog op een veiling.